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Comment investir à plusieurs dans l’immobilier ?

Vous pensez qu’investir seul dans l’immobilier est un peu trop compliqué.

Par où commencer ? Quelle stratégie choisir ? Pour quelle rentabilité ? 

 

Toutes ces questions deviennent soudainement plus faciles à plusieurs. Et oui, la nouvelle tendance va à l’investissement collectif en famille ou entre amis. 

 

Est-ce un piège ou une opportunité très intéressante ? 

 

Le rêve peut-il prendre l’allure d’un cauchemar ? 

 

Comment investir en famille ou entre amis ? 

 

Avant de commencer, il est important de se (re)poser les bonnes questions pour prendre la bonne décision : 

 

• Quel est le projet immobilier ? 
• Pour faire quoi ? Pour générer quoi ? 
• Quel est le contexte ? L’opportunité ? 
• Quelle est ma situation (familiale, financière, professionnelle …) ? Mes motivations ? Mes projets ? 
• Quelle est la situation des autres (familiale, financière, professionnelle …) ? Leurs motivations ? Leurs projets ? 
• Pourquoi investir à plusieurs ? Dans quel but commun ? 

 

Vous pouvez bien évidemment investir à plusieurs. Rien ne l’interdit. 

 

Les solutions les plus répandues sont l’indivision, la société civile immobilière (SCI) et l’investissement par démembrement. 

 

1. L’indivision 

 

C’est la solution la plus simple et la plus courante. En fait, lorsque deux personnes achètent un bien immobilier, elles sont en indivision. La quote-part est proportionnelle à l’apport financier. Une stratégie idéale pour des membres de la même famille, un couple (pacsé, marié ou en union libre) ou des investisseurs sans lien de parenté. 

 

2. La société civile immobilière (SCI)

 

Cette solution peut présenter plus d’avantages que l’indivision. Une SCI est composée de deux actionnaires minimum et ces personnes peuvent être physiques ou morales. 

 

3. L’investissement en démembrement 

 

Cette solution est attractive fiscalement parlant. Le droit de propriété est divisé entre un usufruitier (=celui qui possède le droit d’usage et de revenus) et un nue-propriétaire (=celui qui dispose du bien immobilier). C’est une méthode répandue dans le cadre d’une transmission. 

 

Mais revenons à l’essentiel, pourquoi voulez-vous (donc) investir à plusieurs ? 

 

Alors oui, j’anticipe votre réponse. 

 

Vous  allez me dire que c’est plus intéressant en terme de budget et de poids face à la banque. Surtout dans les grandes villes où le prix du mètre carré peut exploser. 

 

Outre l’aspect budgétaire, n’est-il pas risqué d’investir à plusieurs ? Rappelez-vous que chaque investisseur a des obligations et des droits. 

 

Que faire en cas de complications ? Généralement, vous vous posez cette question une fois au pied du mur. Pas avant. 

 

En cas de mésentente, une personne peut bloquer tout le projet. Ce qui peut devenir très problématique. 

 

Pourquoi ? 

 

Tout simplement parce que chaque décision doit être prise à l’unanimité. 

 

Donc, un petit récapitulatif des bons réflexes à avoir en cas d’investissement à plusieurs  : 

 

• Faites la liste de tous les avantages d’un investissement à plusieurs (budget, négociation …) et ses inconvénients (perte de pouvoir, projet bloqué en cas de mésentente …) 
• Bien choisir ses co-investisseurs (pourquoi eux ? valeurs communes ? projet commun ?) 
• Quelle structure juridique ? 
• Quels recours en cas de problème, de rupture … ? 

 

Toutes ces questions sont à prendre en compte. 

 

Savez-vous que les personnes vivant en union libre ou pacsées sont considérées comme des étrangeres l’une pour l’autre aux yeux de la loi ? En cas de décès, si elles n’ont rien prévu, ce sont leurs parents, frères et sœurs qui hériteront du bien, obligeant éventuellement celui qui reste à quitter le logement du couple. 

 

Le conseil ici : protégez-vous et protégez les autres investisseurs en cas de décès. 

 

Voici 8 erreurs à ne pas faire lors d’un investissement à plusieurs : 

 

1. Se précipiter 

 

Acheter à deux ou à plusieurs est le plus gros investissement d’une vie. Posez-vous et parlez ensemble de vos projets de vie, de votre vision commune, de vos valeurs et vos objectifs à court, moyen et long terme. N’investissez pas dans l’euphorie. Cadrez vos pensées. 

 

2. Faire 50-50

 

Chacun doit noter ses quotes-parts correspondant à sa contribution financières réelles. Il faut également préciser l’origine des fonds si chacun veut récupérer ces sommes en cas de séparation. Oui, personne n’anticipe la séparation. Et pourtant …

 

3. Ne pas avoir fait un contrat de mariage sur-mesure

 

Beaucoup de couples négligent le contrat de mariage qui protège les biens de chacun. Faites un contrat de mariage sur-mesure et pensez à tout. Cela vous évitera bien des problèmes. 

 

4. Ne pas rédiger de testament en cas d’union libre 

 

Pensez à protéger la personne qui investit avec vous. En cas de décès, sa situation pourrait être extrêmement compliquée. 

 

5. Faire construire sur le terrain du concubin  

 

Toute construction appartient au propriétaire du terrain.

 

6. Ne pas avoir d’assurance emprunteur 

 

Les banques imposent souvent de souscrire le prêt à deux avec une clause de solidarité. Chacun est tenu de rembourser la totalité du prêt en cas de défaillance de l’autre.

 

Face à ces avantages et ses inconvénients, avez-vous envisagé une autre solution plus simple, rentable, sécurisée et moins stressante ? 

 

Parce qu’il y a une autre solution. www.viziocapital.com

 

Vous avez des projets de vie et souhaitez investir ?  

 

 

Florian Prodeo

CEO et Fondateur de Vizio Capital 

Business Angel

Serial investisseur 

#Immobilier #Finance

www.viziocapital.com

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